新冠肺炎疫情冲击下，中国物业行业正在发生深刻的变化。长期被边缘化的“庶子”，一夜之间站在舞台中间，接受资本考验。
从疫情爆发至今，物业股股价屡创新高，分拆上市成潮。每个公司都忙于讲述资本故事，规模比拼拉开序幕，收并购频现江湖。与此同时，行业出现分化，优质企业加速胜出，实力欠佳的企业在大浪淘沙中走出历史。规模与服务之间，呈现出前所未有的黏性。
以疫情为契机，物业公司的生意经正式打开。在增值服务的驱动下，物业行业的慢生意驶向快车道。在这片蓝海上，提前布局且拥有资源整合能力的企业，已经提前获取通关密码。
危机对他们而言，是挑战，更是机遇。
并购进行时
疫情的特殊节点下，物业股成为资金避风港，备受追捧。据Wind数据显示，截止6月10日，港股物业板块累计涨幅高达52.9%。相比之下，A股房地产开发板块累计下跌10.6%。
物业热潮再起，IPO借风起势。克而瑞研究中心数据显示，今年共有16家房企计划分拆物业平台赴港上市，正荣服务、佳源国际、卓越物业等企业已经在港交所门口排起长龙。
与房企的成长路径相似，物业公司的资本故事，始于规模。房地产行业的集中度提升带动物管行业集中度提升，资产证券化加速收并购整合，物业行业进入规模比拼阶段。
2020年以来，物业公司并购动作频频，碧桂园服务、蓝光嘉宝、南都物业等企业先后入场，资源整合、强强联手的并购法则，在轻资产的物业领域同样被验证。
5月7日，新城悦以收购一家商办为主的物管公司成功切入商办领域；6月28日，时代邻里以2.34亿元收购上海科箭物业，扩大在管面积1600万平方米。
资本证券化推动行业收并购进程，而尚未冲刺IPO的企业也在为规模做前瞻性的铺垫。
融创服务上半年的并购动作，正是最好的印证。2020年5月7日，融创中国与开元旅业集团签订了深度战略合作协议，将重点围绕酒店、房产、物业等领域开展深度合作。在并购完成后两天，融创服务集团旗下全新子品牌“环球融创服务”正式面世。
对于未上市的物业公司而言，与通过母公司获取项目相比，收并购能在短时间内实现规模的扩张，缩短周期，实现弯道超车。更深层次的意义在于，通过与其它板块的龙头企业合作，能取长补短，在其它企业已经布局且取得一定成果的时候入场，有助于高效扩大能力圈，实现多元布局。
中信建投证券认为，并购是获取能力和市场份额的捷径。未来两年里，并购仍将是行业的主要看点。并购助力企业能力提升和市场拓展，住宅向非住宅领域渗透、基础服务向增值服务渗透是物管行业目前和未来两个重要并购方向。
物业公司用品牌效应进一步扩大在管面积的同时，也通过并购扩宽多元化业务的边界，实现强者通吃。
以融创服务与开元和环球的合作为例，知名地产分析师严跃进对锋面News表示，此举是企业业务创新的重要体现。他表示，通过收并购，有助于融创服务完善产业链，融创业务转型和多元化发展具有推动作用。可以看出，融创服务在战略上具有前瞻性，目前存量业务的创新是行业趋势，融创服务此举有助于战略转型。
抢滩服务赛道
与房产开发领域不同，物业行业属于服务领域，本质上是服务能力的较量。疫情是一场试金石，放大了物业公司之间的差距。
北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松公开表示，疫情之后，对于物业服务的需求将集中爆发。通过这次疫情，优质物业和普通物业在应对冲击方面有天壤之别。
疫情之下，物业的服务品质被重新审视。物业服务不再是被忽视的环节，在关键时刻甚至充当“护身符”的作用。
作为社区的第一道防线，在这次疫情防控中，部分小区物管服务水平跟不上的弊端彻底暴露。
据统计，疫情期间，徐州、合肥、德州、泉州等城市均出现物业防控不力的现象，被通报的案例多达上百例。涉及出入口管控人员数量不足且值守不到位、外来车辆及人员的登记劝返管控不严格、未设置废弃口罩专用收集容器、疫情防控宣传措施不到位等问题。
经此一“疫”，物业服务在社区管理中的作用得以凸显。一个优秀的物业公司，在提前预防、及时排查和规范化的人性化服务上的表现，更能提升业主安全感，提升抗风险能力。
从需求端看，购房者对房屋的宜居性和物业公司的服务水平将重新考量。来自贝壳大数据的《疫情如何影响住房消费者的决策偏好》显示，有63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费，比例高于医疗、交通条件等。在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%，显著高于交通条件。
危机所带来的的需求变化，潜藏着巨大的商业机会。疫情期间，好的物业公司都是如何应对的？
以融创服务为例，疫情到来时，融创服务全国各项目严格做好社区卫生及员工健康管控，用全天候的坚守，为社区保驾护航。
疫情到来之际，融创服务迅速建立起集团联防、社区防疫和生活保障三道防控体系。
在集团层面，融创服务编制工作指引，用标准化动作确保对疫情变化的及时响应。从集团到项目，都成立应对小组，定制防控预案；前置规划铺排物资，全国组织调配，确保后方供应；启动24小时轮岗制度，确保全天候响应。
社区防控方面，融创服务对社区实行360度全面监控，门岗24小时对出入人员和车辆进行筛查；针对公共区域，融创管家严控消杀，全方位定时除菌。
疫情期间居家自我隔离的业主，在此时更能感受到物业的温度。“最后一公里”的意义，在特殊时刻得以体现。隔离的日子，物业作为业主与外界沟通的桥梁，是提供生活补给的“粮仓”。
疫情期间，物业小哥多了一个人设--“代购跑腿”。以融创服务为例，物业公司在集中采买生活必需品后，以无接触配送和代购跑腿服务的方式，将物品配送到业主手中。在减少外来人员进入社区的同时，也为业主解决了后顾之忧。
病毒面前，没有人是一座孤岛。此时，业主更需要加强与外界的信息互动，也比往日更需要社交的温度。“云邻居”的概念应运而生，线上社交一度成为疫情期间的热点词。
据悉，融创组织在疫情期间为业主提供线上社群服务，为241个业主社群展开线上运营，共有美食、艺术、运动、读书、亲子、养生等30余种社群类型，共吸引3万多位业主参与其中。
随着5G时代的到来，智慧社区已经走进千家万户。病毒入侵，高效便捷的“黑科技”在社群“抗疫”中扮演着重要角色。
黑天鹅到来之前，融创服务已经具备应对突发事件的能力。目前，融创服务通过线上App平台，运用线上的智能化物业管理平台和智慧化业主生活服务平台，构建场景化智慧社区，从而满足和实现对客户不同需求的及时响应和快速达成。
在融创服务管理的社区，智能停车场、人脸识别技术已经得到推广和应对，有效减少人群接触，从而达到病毒防范的效果。通过线上平台，业主与物业之间实现高效沟通，业主还可以通过App下单生活必需品，有效解决宅家日子里购物不便的痛点。
总而言之，坚持做产品和服务的企业，在危机中体现出来强大的服务能力，将助力它们在新需求产生后捕获市场，抢滩新赛道。
寻找第二曲线
经此一疫，“最后一公里”站上C位，为物业公司挖掘第二增长曲线的增长点。
“过去，一直对物业的最后一百米‘护城河怎么去挖’探讨颇多，这一场疫情造就了现在就构成了‘护城河’，并且有机会能够挖深。”中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受媒体采访时表示表示，此次疫情期间，物业服务企业的抗周期、抗风险、政策支持的属性显著体现，为物业费收缴与定价奠定基础，也给社区增值服务发展提供契机。
在增值服务的战场上，部分企业已经取得勋章。
2019年，碧桂园服务增值服务总收入为22.9亿元，其中社区增值服务收入为8.7亿元，同比增长107.4%；保利物业增值服务营收11.54亿元，同比增长85.2%；中海增值服务的营收占总营收的比重提升至24.8%。
由于政府限价，传统的物业服务利润空间被限制，而增值服务则能推动企业破除盈利难题，寻找新的利润增长点。不同于基础服务，增值服务体现出更强的盈利能力。碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务和南都物业的增值服务的毛利率范围为42%-67%，而基础物业服务毛利率范围仅为19%-32%。
东北证券分析称，对于社区增值服务而言，疫情能助推社区零售等业务的发展，而通过社区街道联防联控工作提升的业主信任感，则为业主增值服务的远期发展打下基础。
增值服务价值得以凸显的基本逻辑是，当下购房者对房子的需求从“居住”过度到“生活”，需求越来越多元，与生活有关的要素都可能成为增值服务的一部分。
在社区氛围构建上，物业公司已经走在探索的路上。在融创服务看来，房子本质上不仅仅是房子，而是生活，不仅是短期的落脚点，而是贯穿大部分人生命的居所。
融创服务领先于行业，提出独有的高端生活价值体系--归心体系，包含“归心社区"和“归心服务”。归心社区具有引领时代的产品力、高于行业的营造标准，以及满足美好生活所需的归心社区配套。归心服务是融创独有的客户服务体系。
业主的评价与建议，是融创服务开展工作的中心。
据悉，融创服务于2019年开启了覆盖12座城市、31个社区项目的“品质服务挑战赛”。以“归心共建大使”招募为发起点，与业主建立长期紧密沟通机制，深入了解业主的真实需求。于此基础之上进行《融创业主社区公约》的发布与签署，号召业主共同践行社区文明行为，共同搭建美好社区。
突出细节服务准则的“魔鬼细节”，以多重维度刨析社区品质服务专业化体现。
同时结合社区线下“小业主体验活动”，感知全方位、高标准、精益化的融创式服务，在寓教于乐中展现融创服务的品质、专业。
明源地产研究院认为，对于地产行业来说，在产品品质已经达到一定高度之后，又有了一个崭新的发展空间。在这个阶段，服务和产品一样重要。对于融创来说，它已经拥有了先发优势，经过长周期的锻炼，融创在物业服务、投资、营销、产品都积累了强大的实力。
后疫情时代，新增的需求对物业物业公司的服务水平提出更高的要求。作为家的容器，房子和社区承载越来越多的功能，亦助力物业公司拓展服务边界。物业公司的新赛道已崛起，机会青睐有准备的企业。
文/刘婷
图/图虫创意 受访者提供
